相続財産の不動産を見落とさない！所有不動産記録証明制度（2026年2月開始）の使い方を弁護士が解説

親が亡くなり相続手続きを進める中で、「実家の他にも土地や建物があると聞いていたが、どこにあるのかわからない」「被相続人が全国に複数の不動産を持っていたようだが、全容が把握できていない」とお困りの方は少なくありません。預貯金であれば残高証明書を取得すれば一覧化できますが、不動産は市区町村ごとに管理されており、相続人が自力で全財産を把握するには手間と時間がかかるというのが長年の課題でした。

こうした悩みに応える新たな制度として、2026年（令和8年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」がスタートしました。この制度を利用すると、被相続人（亡くなった方）が全国に所有していた不動産の一覧を、証明書という形で取得することができます。本記事では、制度創設の背景から申請方法・費用・注意点、そして2024年から始まった相続登記の義務化との関係まで、横浜の弁護士がわかりやすく解説します。

所有不動産記録証明制度とは？制度ができた背景

「所有不動産記録証明制度」とは、不動産登記法の改正によって新設された制度で、登記官が、特定の人物が所有権の登記名義人として記録されている全国の不動産を一覧化し、証明書として発行するものです。令和8年（2026年）2月2日から施行されており、相続人等が法務局に請求することで利用できます。

この制度が整備された最大の背景は、2024年（令和6年）4月1日から施行された「相続登記の義務化」です。相続登記の義務化により、相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。違反した場合には10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。

しかし、被相続人がどの不動産を保有していたかを把握できなければ、期限内に漏れなく登記手続きを完了させることが困難になります。特に、被相続人が各地に土地や建物を分散して保有していた場合、相続人が自力で調査するのは容易ではありません。所有不動産記録証明制度は、こうした相続人の負担を軽減し、相続登記義務化への対応を後押しするツールとして新設されました。また、放置された不動産が増え続けることで混刻化している「所有者不明土地問題」の解消という社会的課題にも応えるものです。

証明書に記載される情報とその見方

所有不動産記録証明書には、登記記録上で申請対象者が所有権の登記名義人として記録されている不動産が一覧形式でリストアップされます。具体的には、次のような情報が記載されます。

• 土地の場合：所在（都道府県・市区町村・字）、地番、地目（田・畑・宅地など）、地積（面積）
• 建物の場合：所在・家屋番号・種類（居宅・事務所など）・構造（木造など）・床面積

一方で、この証明書はあくまで「登記記録上の所有者一覧」であり、各不動産に設定された抵当権・根抵当権・賃借権・地上権といった詳細な権利関係は記載されません。個々の不動産の詳細な権利状況を確認するには、別途、登記事項証明書（全部事項証明書）を取得する必要があります。証明書の内容は発行時点の登記情報に基づくものであり、申請から証明書発行までに一定の時間を要する場合があることも念頭においてください。

誰が申請できる？対象者と申請先

所有不動産記録証明書を申請できるのは、次のような方々です。

• 所有者本人：自分が所有する全国の不動産を一覧で確認したい場合
• 相続人：产くなった被相続人が保有していた不動産を調査したい場合
• 代理人：弁護士や司法書士などが相続人の代理として申請する場合

申請先は、全国いずれの法務局（登記所）でも構いません。被相続人の住所地や不動産の所在地に縛られることなく、最寄りの法務局に申請できることは、特に遠方に住む相続人にとって大きなメリットです。また、窓口での申請だけでなく、郵送申請やオンライン申請にも対応しているため、状況に応じた方法を選択できます。

申請手続き・必要書類・費用の詳細

必要書類

申請者が本人（所有者自身）の場合は、以下の書類が必要になります。

• 申請書（法務局の窓口で受け取るか、法務省ウェブサイトからダウンロード可）
• 本人確認書類のコピー（マイナンバーカード、運転免許証など）
• 印鑑証明書（申請書に実印を押印する場合に必要）

相続人として被相続人の保有不動産を調べたい場合は、上記に加えて次の書類が必要です。

• 被相続人と申請者の相続関係を証明する書類（戸籍謄本等、または法定相続情報一覧図）

法定相続情報一覧図をすでに取得している場合は、その番号を提供することで戸籍謄本等の原本提出に代えられる場合があります。相続人調査と合わせて法定相続情報一覧図を先に取得しておくと、その後の手続きがスムーズになるためおすすめです。

手数料

申請1件（検索条件1セット）につき、1通あたり1,600円の手数料がかかります（窓口・郵送の場合）。オンライン申請の場合は手数料が若干低く設定されています。なお、検索の結果、不動産が1件も見つからなかった場合でも、登記官による検索業務は完了しているため、手数料は返金されない点にご注意ください。

申請方法	手数料（1通あたり）	備考
窓口申請	1,600円	最寄りの法務局で受け付け
郵送申請	1,600円	収入印紙を同封して郵送
オンライン申請	1,600円（一部割引あり）	登記・供託オンライン申請システムを利用

相続手続きにおける具体的な活用シーン

所有不動産記録証明制度は、相続手続きの様々な場面で役立てることができます。

① 相続財産調査の効率化

従来、被相続人の不動産を漏れなく調査するには、権利証や固定資産税の納税通知書などの手がかりをもとに、各市区町村の課税台帳（名寄帳）を個別に取り寄せたり、不動産の所在が予想される地域の法務局で登記を調べたりする必要がありました。本制度を利用すれば、1回の申請で全国の登記済み不動産を一覧化できるため、調査の手間と時間を大幅に削減できます。

② 相続登記義務化への対応と過料リスクの回避

2024年4月に施行された相続登記の義務化では、相続を知った日から3年以内の登記申請が求められます。うっかり不動産を見落として登記手続きが漏れた場合、過料（10万円以下）が科される可能性があります。本制度でリストを取得しておくことで、こうした義務違反のリスクを回避しやすくなります。

③ 遺産分割協議の透明性向上とトラブル防止

相続人間で遺産分割協議を進める際、「どの不動産が遺産に含まれるか」を明確にすることは、後々のトラブル防止に欠かせません。証明書を取得して全員が同じ情報を共有することで、特定の不動産の存在が協議後に発覚するなどの紛争リスクを減らすことができます。特に相続人間に不信感がある場合や、被相続人が複数の不動産を各地に分散して管理していた場合には、積極的に活用を検討する価値があります。

④ 相続税申告における財産漏れの防止

相続税申告においても、被相続人の財産を正確に把握することは重要です。不動産の申告漏れは税務調査で問題となる場合があります。所有不動産記録証明書を担当税理士と共有することで、申告内容の精度向上につながります。

注意点と制度の限界｜「すべての不動産が見つかる」わけではない

所有不動産記録証明制度は非常に有用なツールですが、いくつかの重要な限界があります。「証明書を取得したから完璧に調査できた」と過信することは危険ですので、以下の点に留意してください。

住所変更が登記に反映されていないと見つからない場合がある

この制度は、登記記録上の「氏名」と「住所」を検索キーとして使用します。そのため、引越し等によって住所が変わっているにもかかわらず、登記名義の住所が古いままになっている不動産は、現在の住所で検索しても抽出されない場合があります。被相続人が過去に複数の住所に居住していた場合は、住所の変遷を丁寧に確認しながら複数の条件で申請することを検討してください。

コンピュータ化されていない登記は検索対象外

登記情報がコンピュータ化されていない、いわゆる「紙台帳」で管理されている不動産については、本制度の検索対象外となっています。地方の山林・農地・老朽化した建物などで、登記情報の電子化が進んでいない不動産が残っている場合は、現地の法務局に直接確認するか、固定資産税の課税明細書等による調査と組み合わせる必要があります。

同姓同名の他人の不動産が混入する可能性

氏名・住所で検索する仕組み上、検索条件が一致する同名異人が所有権の登記名義人として記録されている不動産が証明書に含まれる場合があります。証明書の内容をそのまま鵜呑みにせず、個々の不動産が確かに被相続人のものであるかを確認することが大切です。

未登記の不動産は対象外

登記されていない不動産（未登記建物など）は、本制度の検索対象外です。農村部や古い建物などで未登記のものが残っているケースもあるため、固定資産税の納税通知書（課税明細書）の確認も並行して行うことをおすすめします。

相続登記の義務化・住所変更登記の義務化との関係

所有不動産記録証明制度は、相続登記の義務化（2024年4月施行）と密接に関連しています。相続登記を義務付けるだけでなく、それを実行しやすくするための調査インフラとして本制度が整備されたといえます。

さらに、2026年（令和8年）4月1日からは、不動産の所有権登記名義人の「住所・氏名の変更登記」も義務化されました。引越しや婚姻による氏名変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられており、正当な理由なく申請しない場合には5万円以下の過料が科される可能性があります。住所変更登記が適切に行われていれば、所有不動産記録証明制度でも正確に不動産が抽出されやすくなります。このため、生前の段階から登記情報を最新の状態に保つことが、相続後の手続きを円滑に進める上でも重要です。

相続が発生した際には、こうした法改正の動向も踏まえながら、相続登記を含む一連の手続きを弁護士や司法書士と連携して進めることが、後々のトラブルを防ぐ上で有効な対応といえるでしょう。

まとめ｜新制度を活用して相続財産の不動産を漏れなく把握しよう

2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度は、相続手続きにおける不動産調査を大きく効率化する制度です。従来は市区町村ごとに名寄帳を取り寄せる必要があったところ、この制度を利用すれば全国の登記済み不動産を一覧化できるようになりました。相続登記の義務化が施行されている現在、本制度を適切に活用することで、登記漏れや過料のリスクを軽減することが期待できます。

一方で、住所変更の未反映や未登記不動産など、本制度だけでは全財産を網羅しきれないケースも存在します。相続財産の不動産調査は、本制度の活用に加え、固定資産税の課税明細書の確認、権利証・通帳などの遺品調査、金融機関への照会など、複数の手段を組み合わせて進めることが重要です。

また、不動産の調査が完了した後も、相続人間での遺産分割協議、相続登記の申請、場合によっては遺留分侵害額請求への対応など、相続をめぐる問題は多岐にわたります。横浜で相続問題に取り組む弁護士に早めに相談することで、個々の事情に応じた適切な対応方針を立てることができます。「どこに何があるかわからない」という状態のまま手続きを進めると、後から財産が発覚して遺産分割をやり直さなければならないリスクもあります。まずは専門家への相談を検討してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的助言ではありません。具体的な事案についてのご判断は、弁護士にご相談ください。