相続した不動産を売却するときの手続きと税金｜譲渡所得税の特例・節税ポイントを横浜の弁護士が解説

親や配偶者が亡くなり、実家や土地などの不動産を相続したものの、「自分には必要ない」「維持管理が難しい」「現金で分けたい」といった理由から売却を検討される方は少なくありません。しかし、相続した不動産の売却は、通常の不動産売買とは異なる独特の手続きが必要であり、税金の仕組みも複雑です。手順を誤ると、余分な税負担が生じたり、売却自体が進まなくなるリスクがあります。

本記事では、相続した不動産を売却する際の手続きの流れ、譲渡所得税の計算方法、そして適用できる税の特例について、横浜で相続問題を扱う弁護士の視点からわかりやすく解説します。売却を検討している方はもちろん、今後の相続対策として情報を集めている方にもぜひご参照ください。

売却前に不可欠な２つの準備：遺産分割協議と相続登記

相続不動産を売却するには、まず「誰がその不動産を相続するか」を確定させる必要があります。そのために行うのが遺産分割協議です。相続人全員が参加し、誰がどの財産を取得するかを話し合い、合意内容を遺産分割協議書に記載・署名押印します。相続人の一人でも欠いた協議は無効であるため、相続人を正確に把握することが出発点となります。

次に必要なのが相続登記（名義変更）です。被相続人名義のままでは不動産を第三者に売却することができません。遺産分割協議で取得者が決まったら、速やかに法務局へ相続登記の申請を行い、売却予定者の名義に変更します。なお、2024年4月1日より相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければ10万円以下の過料が科される場合があります（不動産登記法第76条の2）。売却の有無にかかわらず、早めに手続きを進めることが重要です。

「換価分割」で売却代金を分ける場合の注意点

相続人が複数いる場合、不動産を売却してその代金を相続人間で分配する「換価分割」という方法が取られることがあります。この場合、まず代表相続人の単独名義あるいは相続人全員の共有名義で相続登記を行い、売却後に売却代金を分配するという流れをとります。

ここで注意が必要なのは、遺産分割協議書の記載方法です。「換価分割のために相続人○○が不動産を取得し、売却代金を各相続人の合意した割合で分配する」といった内容が明示されていないと、税務署から「代表相続人がいったん取得した財産を他の相続人へ贈与した」と解釈され、贈与税が課されるリスクがあります。換価分割を行う際は、弁護士に協議書の作成を依頼し、適切な文言にしてもらうことをお勧めします。

相続した不動産の譲渡所得税：基本的な計算の仕組み

不動産を売却して利益が生じた場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・住民税が課されます。計算式は以下のとおりです。

課税譲渡所得 ＝ 売却代金 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

取得費とは不動産を購入したときの代金や諸費用（仲介手数料・登記費用・印紙代など）のことで、建物については減価償却費相当額を差し引いた金額になります。譲渡費用は売却の際にかかった仲介手数料、測量費、解体費用などです。

税率は所有期間が5年を超えるかどうかによって大きく異なります。不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」として合計税率約20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として合計税率約39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）が適用されます。

区分	所有期間の目安	合計税率（目安）
長期譲渡所得	譲渡年の1月1日時点で5年超	約20.315%
短期譲渡所得	譲渡年の1月1日時点で5年以下	約39.63%

相続不動産特有のルール：取得費と所有期間は被相続人から引き継ぐ

相続により取得した不動産については、取得費と所有期間が被相続人のものを引き継ぐという特殊なルールがあります（所得税法第60条）。たとえば、親が30年前に購入した土地を相続した場合、相続人が取得したのが今年であっても、所有期間の計算上は被相続人の取得時期から算定するため、長期譲渡所得として低い税率が適用される傾向があります。これは相続人にとって有利なルールといえます。

一方、取得費については、被相続人が不動産を購入した当時の資料（売買契約書、領収書など）がなければ正確な金額がわからない場合があります。取得費が不明な場合は、売却代金の5%を概算取得費として計上することができます。ただし、この方法では売却代金の95%が課税対象となるため、税負担が重くなる場合があります。古い書類の調査や、国土交通省が公表している市街地価格指数を用いた推計など、取得費をできる限り実額で立証する工夫も重要です。

使える特例①　取得費加算の特例（相続開始から3年10か月以内の売却）

相続税が課された相続人が、相続した財産を一定期間内に売却した場合、納付した相続税額の一部を取得費に上乗せできる制度が「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）」です（租税特別措置法第39条）。

適用するための主な要件は以下のとおりです。

• 相続または遺贈により財産を取得した者であること
• その財産について相続税が課税されていること
• その財産を相続開始日の翌日から相続税申告期限（相続開始から10か月）の翌日以後3年を経過する日まで（相続開始からおおむね3年10か月以内）に譲渡していること

加算できる金額は、「支払った相続税額 × 売却する財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格の合計額」の算式で計算されます。相続税を多く納めているケースや、売却する不動産の評価額が高いケースほど大きな節税効果が期待できる場合があります。ただし、この特例は後述の空き家特例との併用はできません。どちらが有利かはケースによって異なるため、専門家への相談をお勧めします。

使える特例②　被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

被相続人が居住していた家屋とその敷地を相続し、売却する場合には、一定要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」が利用できます（租税特別措置法第35条第3項）。

この特例は2016年（平成28年）4月1日から2027年（令和9年）12月31日までの譲渡が対象です。なお、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡については、不動産を相続した相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円に引き下げられました。主な適用要件は以下のとおりです。

• 相続開始直前に被相続人が一人で居住していた家屋（区分所有建物・マンション等を除く）とその敷地等であること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物で、売却時点で耐震基準を満たしているか（耐震リフォーム済み）、または建物を解体して更地で売却すること（なお2024年以降は、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または除却工事を行った場合も対象に拡大）
• 相続開始から売却までの間、事業用・貸付用・居住用として使用していないこと
• 売却代金が1億円以下であること

特例の適用には確定申告が必要であり、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得するなど、事前の準備と確認が求められます。複数の要件を満たすかどうかの判断は細かい事実関係によって異なるため、弁護士や税理士への相談を検討することをお勧めします。

遺産分割前に不動産を売却することの問題点

遺産分割協議が整わないまま、あるいは相続登記が完了しないまま不動産を売却しようとするケースがありますが、多くのリスクを伴います。法律上、遺産分割前の相続不動産は相続人全員の共有財産であり、一部の相続人が他の相続人の同意なく単独で売却することは原則としてできません。また、買主側も権利関係が不安定な物件の購入をためらうため、実務上スムーズに進まないことが多いです。

売却を急ぐあまり手続きを省略することは、後から大きなトラブルや損失につながりかねません。まず弁護士に相談して遺産分割協議を適切に進めることが、結果的に早期解決への近道となります。

まとめ：相続不動産の売却は早めに専門家へ相談を

相続した不動産を売却するためには、遺産分割協議・相続登記という事前手続きを適切に経たうえで、取得費の調査や税の特例の選択まで、多岐にわたる判断が必要です。特に、取得費加算の特例は「相続開始から3年10か月以内」という期限があり、これを過ぎると利用できなくなります。また、空き家特例との選択や、遺産分割協議書の記載方法の誤りは、大きな損失や税務リスクに直結します。

横浜を拠点とするタングラム法律事務所では、遺産分割協議の段階から売却後の税動処理のご案内まで、弁護士が相続人の立場に寄り添いながらサポートいたします。「どこから手をつければいいかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的助言ではありません。具体的な事案についてのご判断は、弁護士にご相談ください。