相続人申告登記とは？遺産分割が長引くときの過料回避策を弁護士が解説

実家などの不動産を相続したものの、他の相続人との話し合いがまとまらず、名義をどうするか決められないまま時間だけが過ぎている——そのような状況で「相続登記をしないと10万円以下の過料が科されるらしい」と聞き、不安を感じている方は少なくありません。遺産分割の話し合いは相手方の対応次第で1年、2年と長引くことも珍しくなく、期限だけが迫ってくる焦りは大きな負担です。

こうした場面のために設けられたのが「相続人申告登記」です。遺産分割がまとまらない段階でも、相続登記の申請義務を簡易に履行したものとみなしてもらえる制度で、令和6年4月1日の相続登記義務化と同時に創設されました。この記事では、制度の内容と手続きの流れ、費用、そして「これをしても相続登記の代わりにはならない」という注意点を、遺産分割の紛争を扱う弁護士の視点で整理します。

相続人申告登記とは？相続登記義務化に伴い新設された制度

相続人申告登記とは、登記記録上の所有者について相続が開始したこと、および自分がその相続人であることを、不動産を管轄する法務局の登記官に申し出る手続きです（不動産登記法第76条の3）。申出を受けた登記官は、所要の審査をしたうえで、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で所有権の登記に付記します。

通常の相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本などを集めて法定相続人の範囲と相続分の割合を確定させる必要があり、相続人が多い場合や疎遠な相続人がいる場合には、この作業だけで数か月を要することもあります。相続人申告登記は、こうした確定作業を経ずに、自分が相続人の一人であることを示せば足りる点に特徴があります。

ただし、相続人申告登記は権利関係を公示する登記ではなく、相続に関する事実を報告する性質の登記です。この性質が、後述する限界につながっています。

相続登記の申請義務と過料のしくみ｜2つの義務を区別する

前提として、相続登記の申請義務は「2階建て」になっています。

基本的義務（不動産登記法第76条の2第1項）

相続（遺言を含みます）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務を負います。

施行日は令和6年4月1日ですが、施行日より前に開始した相続も対象です。過去の相続で登記未了の不動産がある場合、令和9年3月31日まで（取得を知った日が令和6年4月以降ならその日から3年以内）に相続登記をする必要があるとされています（民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕附則第5条第6項）。

遺産分割成立時の追加的義務（同条第2項）

基本的義務とは別に、遺産分割が成立した場合には成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権移転登記を申請する義務が生じます。法務省は、相続人申告登記で果たせるのは基本的義務のみで、この追加的義務は履行できないと明示しています。

過料が科されるまでの流れ

正当な理由がないのに申請義務を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第164条第1項）。もっとも、期限を過ぎた瞬間に過料が科されるわけではありません。登記官は義務違反を把握した場合、相当の期間を定めて申請の催告を行い、それでも正当な理由なく申請がされなかったときに管轄の地方裁判所へ通知するものとされています（不動産登記規則第187条第1号）。

遺産分割で紛争になっている事案は②に当てはまる可能性がありますが、正当な理由の有無は個別判断であり、「もめているから当然に大丈夫」と考えるのは危険です。期限内に申出をしておけば、この点の不安を解消できる場合があります。

相続人申告登記のメリット｜手続きが簡単で費用も抑えられる

法務省が示す相続人申告登記の特徴を、通常の相続登記と比較すると次のとおりです。

なお通常の相続登記についても、相続で土地を取得した者が登記をせずに亡くなった場合や、価額100万円以下の土地について、令和9年3月31日までの登録免許税の免税措置があります。税務上の取扱いの詳細は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。

相続人申告登記の3つの限界｜「相続登記の代わり」にはならない

1．不動産の売却・担保設定には使えない

法務省は、相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には別途、相続登記の申請が必要になると説明しています。実家を売って代金を分ける（換価分割）方針であれば、申告登記では足りません。

2．遺産分割後には改めて登記が必要

遺産分割成立時の追加的義務は相続人申告登記では履行できません。協議や調停がまとまったら、その日から3年以内に所有権移転登記を申請する必要があります。申告登記で安心してしまい、分割成立後の登記を失念するのが実務上もっとも注意すべき落とし穴です。

3．効果が及ぶのは申出をした相続人のみ

申出をした相続人について義務を履行したものとみなされるのが原則で、「兄が申告登記をしたから自分もカバーされている」とは限りません。複数人分をまとめたい場合は、連名での申出や代理人による申出の方法が用意されています。また、申出をすると氏名・住所が登記記録に付記され、登記事項証明書は誰でも取得できる点にも留意が必要です。

相続人申告登記の手続きの流れと必要書類

法務省が公表している手続きの概要は次のとおりです。

• 申出先：対象の不動産を管轄する法務局（登記官）
• 期限：基本的義務と同じく、相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内
• 方法：書面のほかオンラインでも可能。「かんたん登記・供託申請」を使えば専用ソフトなしでWebブラウザから手続できるとされています

基本的な提出書類は、①申出書、②申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書（戸除籍謄本等）、③申出人の住所を証する情報、④代理人が手続を行う場合の委任状です。申出書の様式や記載例は法務省のウェブサイトで公開されています。なお③は、申出書に住民票上の氏名のふりがなと生年月日を記載した場合には提出を省略できるとされています（国内に住所のない方を除く）。

必要な戸籍の範囲は、申出人が子・配偶者・親・兄弟姉妹のいずれであるかによって異なります。判断が難しい場合には、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍の証明書と申出人の現在の戸籍の証明書を提出しても差し支えないとされています。法定相続情報証明制度を利用していれば、法定相続情報一覧図の写しの提出等により添付に代えることもできます。相続不動産の把握そのものに不安がある場合は、所有不動産記録証明制度と相続手続きの記事もあわせてご覧ください。

遺産分割で争っているときの実務対応｜横浜の弁護士の視点から

相続人申告登記が本当に役立つのは「話し合いが動かない」局面です。他の相続人が協議に応じない、連絡を無視する、遺産の範囲について主張が食い違っている——こうした事案では、3年の期限内に相続登記まで到達することが難しい場合があります。

そこで実務上は、次のような組み立てが考えられます。

• まず期限内に相続人申告登記の申出をして、基本的義務の履行と過料のリスクへの対応を済ませる
• 並行して、遺産分割協議・調停によって不動産の帰属を確定させる
• 分割が成立したら、成立日から3年以内に所有権移転登記を申請する

他方で、申告登記は時間を確保する手段にすぎず、紛争そのものを解決するものではありません。遺産分割が長期化すると、管理費用や固定資産税の負担をめぐる新たな対立を生み、相続人がさらに亡くなって当事者が増える（数次相続）事態にもつながります。相手方が協議に応じない場合の進め方は、遺産分割協議に応じない相続人への対処法で解説しています。

不動産を売却して分けることを検討している場合は、相続登記が前提となるほか、譲渡所得税など税務面の検討も必要です（相続した不動産を売却するときの手続きと税金）。

タングラム法律事務所は横浜・新横浜に事務所を置き、遺産分割や遺留分侵害額請求など紛争性のある相続案件を取り扱っています。登記の期限を意識しながらどの順序で手続きを進めるべきかは事案ごとに異なりますので、判断に迷われる場合には弁護士にご相談ください。

相続人申告登記に関するよくある質問

相続人申告登記をすれば、相続登記はもうしなくてよいのですか。

いいえ。相続人申告登記で果たせるのは不動産登記法第76条の2第1項の基本的義務のみです。遺産分割が成立した場合には、成立の日から3年以内に所有権移転登記を申請する義務（同条第2項）が別途生じ、この追加的義務は申告登記では履行できないと法務省が明示しています。

相続人申告登記をした不動産を売却できますか。

相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、売却や抵当権の設定をする場合には別途、相続登記（所有権移転登記）の申請が必要になると法務省は説明しています。売却を予定している場合は相続登記まで進める必要があります。

遺産分割でもめている間は、相続登記をしなくても過料は科されませんか。

法務省は「正当な理由」が一般に認められる例として、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人間で争われているために不動産の帰属主体が明らかにならない場合を挙げています。もっとも個別の事案ごとの判断となるため、争いがあるからといって当然に過料を免れると考えるのは危険です。期限内に申出をしておく対応が現実的な選択肢となる場合があります。

相続人申告登記に費用はかかりますか。

法務省は、相続人申告登記の申出について登録免許税がかからないと説明しています。ただし戸籍の証明書の取得手数料や、専門家に依頼する場合の報酬は別途必要です。税務上の取扱いの詳細は、税理士や所轄の税務署にご確認ください。

まとめ｜相続人申告登記は「時間をつくる制度」と理解する

相続人申告登記は、遺産分割がまとまらない段階でも相続登記の申請義務を簡易に履行したものとみなしてもらえる制度です。単独で申出ができ、法定相続分の確定も不要で、登録免許税もかかりません。一方で、権利関係を公示するものではないため売却や担保設定には使えず、遺産分割成立後の追加的義務も履行できず、効果が及ぶのは申出をした相続人に限られるのが原則です。問題を解決する制度ではなく、遺産分割を進めるための時間をつくる制度と理解しておくのが適切です。

根本的な解決には、遺産分割そのものを前に進める必要があります。相手方が協議に応じない、遺産の範囲や評価で主張が対立している、遺言の有効性に疑問があるといった事情がある場合には、早い段階で弁護士に相談することで、調停や審判を含めた見通しを立て、登記の期限管理と並行して手続きを組み立てることができます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的助言ではありません。具体的な事案についてのご判断は、弁護士にご相談ください。