店舗の立ち退きを求められたら｜立退料と正当事由を弁護士が解説

ある日突然、賃貸人や管理会社から「建物を建て替えるので、契約更新はできません」「◯か月後までに退去してください」という通知が届く——長年その場所で営業してきた事業者にとって、これほど重い知らせはありません。店舗や事務所の場所は、売上そのものに直結します。移転すれば常連客を失い、内装や設備への投資も無駄になりかねません。それでも「大家さんに言われたのだから仕方がない」と考えて、慌てて物件探しを始めてしまう方は少なくありません。

しかし、賃貸人が立ち退きを求めたからといって、賃借人が当然に出ていかなければならないわけではありません。建物賃貸借には借地借家法という強い保護があり、賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには「正当の事由」が必要とされています。この記事では、立ち退きを求められた事業者の視点から、法律上どのようなルールが働くのか、立退料はどのように考えられているのか、通知を受けた後にまず何をすべきかを、横浜の弁護士が整理して解説します。

立ち退き要求に法的な強制力はあるのか

建物の賃貸借には、民法だけでなく借地借家法（平成3年法律第90号。1992年8月1日施行）が適用されます。この法律は、生活や営業の拠点を突然失うことがないよう、賃借人を手厚く保護しています。

期間の定めがある建物賃貸借では、賃貸人が期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨の通知をしなければ、従前と同じ条件で契約が更新されたものとみなされます（借地借家法26条1項）。通知をした場合であっても、期間満了後に賃借人が建物の使用を続け、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、やはり契約は更新されたものとみなされます（同条2項）。期間の定めがない契約の場合は、賃貸人の解約申入れの日から6か月を経過して初めて終了します（同法27条1項）。

そして最も重要なのが、これらの更新拒絶の通知や解約申入れには「正当の事由」がなければならない、という規定です（同法28条）。正当事由が認められなければ、通知の効力は生じず、契約は続きます。さらに、これらの規定に反して賃借人に不利となる特約は無効とされています（同法30条）。契約書に「賃貸人が必要と認めたときは直ちに明け渡す」といった条項があっても、そのまま効力が認められるとは限りません。

なお、借地借家法の施行前に締結された賃貸借契約についても、原則として同法の規定が適用されます（同法附則4条本文）。古くから続いている契約だからといって、保護が及ばないわけではありません。

まず確認すべきは「契約の種類」

対応の分かれ目になるのは、締結している契約がどの類型かという点です。以下の整理を、手元の契約書と照らし合わせてみてください。

契約の類型	更新の有無	正当事由・立退料の要否
普通借家契約	法定更新あり（26条）	賃貸人からの終了には正当事由が必要。立退料が問題になる典型例
定期建物賃貸借（38条）	更新なし。期間満了で終了	原則として正当事由・立退料の問題は生じない
取壊し予定の建物の賃貸借（39条）	取壊し時に終了	取り壊すべき事由を記載した書面が必要
一時使用目的の賃貸借（40条）	借地借家法の建物賃貸借の規定が適用されない	一時使用であることが明らかな場合に限られる

ここで注意したいのが定期借家契約です。定期建物賃貸借とするには、書面（または電磁的記録）による契約に加えて、契約に先立って「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明することが必要とされ、この説明を欠くと更新しない旨の定めは無効となります（借地借家法38条3項・5項）。契約書の表題が「定期建物賃貸借契約書」であっても、事前説明の書面がなければ普通借家契約として扱われる可能性があります。また、期間が1年以上の定期借家では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に終了通知をしなければ、終了を賃借人に対抗できません（同条6項）。契約類型ごとの違いについては、定期借家契約と普通借家契約の違いを解説した記事もあわせてご覧ください。

「正当の事由」はどのように判断されるか

借地借家法28条は、正当事由の判断にあたって考慮する要素を挙げています。条文に即して整理すると、次のとおりです。

• 賃貸人および賃借人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 賃貸人が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに賃借人へ財産上の給付をする旨の申出をした場合における、その申出

中心となるのは、最初に挙げた「双方が建物の使用を必要とする事情」の比較です。賃貸人側の事情としては、自ら店舗として使用する必要性、老朽化した建物の建替えの必要性などが主張されます。これに対して賃借人側では、その場所で営業を続ける必要性——たとえば地域の顧客に支えられた業種であること、設備投資を回収していないこと、移転先の確保が困難であることなどが、重要な事情として評価されます。

「建物が古いから」という理由だけで正当事由が認められるとは限りません。老朽化は「建物の現況」として考慮される要素の一つですが、耐震性や倒壊の危険がどの程度具体的か、修繕で対応できないか、といった点まで含めて総合的に判断されます。賃貸人側の事情が十分でない場合、その不足を補うものとして機能するのが、次に述べる立退料です。

立退料の考え方と算定の要素

借地借家法には、立退料の金額を定めた規定はありません。28条が「財産上の給付をする旨の申出」を考慮要素の一つとして挙げているにとどまります。つまり立退料は、それ自体が独立した請求権として法律に定められているものではなく、賃貸人側の正当事由がやや足りない場合に、それを補完するものとして位置づけられています。

この点について、最高裁昭和46年11月25日判決（民集25巻8号1343頁）は、賃貸人が移転料の支払を申し出るとともに解約を申し入れ、移転料と引換えの明渡しを求めた事案において、当事者が明示的に申し出た額を超える立退料の支払と引換えに明渡請求を認容することも相当と認められるとしています。裁判所が事案に応じて金額を判断する余地があるということです。

実務上、立退料の算定にあたって考慮される主な項目は次のようなものです。事業用物件では、住居用と比べて営業に関する損失が大きな比重を占めます。

項目	内容の例
移転実費	引越費用、新店舗の内装・設備工事費、現店舗の設備撤去・廃棄費用、保管費用
営業補償	移転に伴う休業期間中の損失、移転後の売上減少に対する補償
賃料差額等	移転先との賃料差額、新たに必要となる敷金・礼金・仲介手数料
借家権相当額	その場所を使用収益できる地位そのものの財産的価値

これらをどう組み合わせるかについて確立した公式があるわけではなく、実費・損失を積み上げる方法、借家権価格を基礎とする方法、両者を併用する方法などが用いられています。したがって「立退料の相場は◯か月分の賃料」といった一律の基準は存在しません。営業の内容、立地への依存度、契約期間の長さ、賃料額、これまでの経緯によって、金額は大きく変わります。ご自身の事案でどの程度の水準が見込めるかは、資料をもとに個別に検討する必要があります。

立ち退きを求められた事業者の初動対応

1．契約書と通知書を確認する

まず、契約の類型（普通借家か定期借家か）、契約期間と更新の履歴、通知が届いた時期を確認します。期間満了の1年前から6か月前までという通知期間を外れている場合、その通知は更新拒絶としての効力を持ちません。通知書に賃貸人がどのような理由を挙げているかも、後の交渉で重要になります。

2．安易に「了解」しない

最も避けたいのは、内容を検討しないまま退去を承諾してしまうことです。賃貸人と賃借人が合意して契約を終了させる合意解約には、正当事由は必要ありません。口頭でのやり取りやメールの返信、あるいは「退去合意書」への署名によって合意が成立したと評価されると、その後に立退料を求めることが難しくなります。回答は「内容を確認のうえ改めてご連絡します」にとどめておくのが安全です。

3．損害を示す資料を集める

交渉でも訴訟でも、立退料の額を左右するのは資料です。内装・設備への投資額がわかる請求書や契約書、直近数年分の決算書や売上資料、常連客や地域との結びつきを示す資料、周辺の同種物件の賃料相場の資料などを早い段階から整理しておくと、主張に説得力が生まれます。

4．賃料の支払を止めない

立ち退きを求められていることと、賃料支払義務は別問題です。交渉中であっても賃料は従前どおり支払い、受領を拒まれた場合は供託を検討します。賃料の不払いは債務不履行として、賃貸人に契約解除の理由を与えかねません。この点は、家賃滞納を理由とする明渡しの手順を解説した記事でも触れています。

交渉がまとまらない場合の流れ

協議が調わない場合、賃貸人は建物明渡請求訴訟を提起することになります。訴訟では、賃貸人が更新拒絶または解約申入れをしたこと、そして正当事由が備わっていることを主張・立証する必要があります。賃借人側は、営業の継続の必要性や賃貸人側の事情の不十分さを示して争うことになります。

裁判所が「立退料の支払があれば正当事由が認められる」と判断した場合には、一定額の立退料の支払と引換えに明渡しを命じる引換給付判決がされることがあります。逆に、賃貸人側の必要性が乏しく、立退料によっても補えないと判断されれば、請求そのものが棄却されます。

訴訟には時間も費用もかかりますので、実務上は交渉や調停による解決が図られることも多くあります。いずれの局面でも、契約終了の主張が法律上の要件を満たしているかを正確に見極めることが出発点になります。契約の終了をめぐる通知の効力については、契約解除の進め方と通知書の書き方もご参照ください。事業に関わる法的トラブル全般については、企業法務の取扱分野のページで当事務所の対応内容をご案内しています。弁護士費用の考え方については弁護士費用のページをご確認ください。

よくある質問

立ち退きを求められたら、必ず出ていかなければなりませんか。

普通借家契約であれば、賃貸人からの更新拒絶や解約申入れには借地借家法28条の「正当の事由」が必要です。正当事由が認められなければ契約は終了せず、直ちに明け渡す義務は生じません。まずは契約の種類と通知の時期を確認することが出発点になります。

立退料に決まった相場はありますか。

借地借家法に立退料の算定方法を定めた規定はなく、一律の相場はありません。裁判例では、移転費用・営業補償・借家権相当額などを事案ごとに検討して額が判断されており、賃料額、営業内容、立地への依存度、契約の経緯などによって大きく変動します。

建物が老朽化しているという理由だけで立ち退きは認められますか。

老朽化は借地借家法28条が挙げる「建物の現況」として考慮されますが、それだけで正当事由が認められるとは限りません。倒壊の危険の程度、修繕による対応の可否、賃貸人・賃借人それぞれが建物の使用を必要とする事情などとあわせて総合的に判断されます。

立ち退きの通知を受けたら、すぐに返事をしなければなりませんか。

法律上、期限までに回答しなければならないという定めはありません。むしろ、内容を検討しないまま口頭で「わかりました」と答えたり、合意書に署名したりすると、合意解約が成立したと評価されるおそれがあります。回答の前に契約書と通知の内容を確認することをおすすめします。

定期借家契約の場合でも立退料を請求できますか。

定期建物賃貸借（借地借家法38条）は期間満了により更新なく終了するため、正当事由や立退料の問題は原則として生じません。もっとも、事前の書面による説明がされていない場合には更新がない旨の定めが無効となり（同条5項）、普通借家契約として扱われる可能性があります。

まとめ

店舗や事務所の立ち退きを求められたときの要点を整理します。

• 賃貸人からの更新拒絶・解約申入れには、借地借家法28条の「正当の事由」が必要である
• まず契約の類型（普通借家・定期借家・一時使用など）と通知の時期を確認する
• 立退料は独立した請求権ではなく、正当事由を補完するものとして考慮される
• 金額に一律の相場はなく、移転実費・営業補償・借家権相当額などを踏まえて個別に判断される
• 安易に承諾せず、賃料の支払は継続し、損害を示す資料を早期に整理する

立ち退きの交渉は、いったん退去に同意してしまうと後から巻き戻すことが困難です。また、賃貸人側の主張する事情が正当事由として十分かどうかは、条文と裁判例を踏まえた評価を要する部分であり、当事者だけで判断するのは容易ではありません。弁護士が代理人として交渉に入ることで、感情的な対立を避けながら、法的な根拠に基づいて条件を詰めていくことが可能になります。通知を受け取った段階、できれば退去期限までに時間の余裕がある段階でご相談いただくことをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の法的助言ではありません。具体的な事案についてのご判断は、弁護士にご相談ください。